一、《辦法》起草背景

　　我市于2015年1月起推行商品房預售資金監管制度，對保護購房人合法權益，維護我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)揮了重要作用；2021年4月進(jìn)行了修訂，重點(diǎn)從保障監管資金優(yōu)先用于工程建設、按照信用等級對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施差別化監管、引入商業(yè)銀行保函等額替代監管資金等方面實(shí)現了優(yōu)化，進(jìn)一步保障了項目建設竣工、提升了優(yōu)質(zhì)房企資金使用效率，發(fā)揮了良好的政策作用。

　　但近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢急劇變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是民營(yíng)房企集團層面的資金狀況持續緊張，因房企集團頻頻爆雷導致購房者信心不足而銷(xiāo)售回款緩慢的情況未有改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及開(kāi)發(fā)項目面臨空前困難，在此背景下，我市預售資金監管政策還需進(jìn)一步優(yōu)化提升，最大限度統籌考慮資金監管與保障項目建設竣工、企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展之間的關(guān)系，維護購房者合法權益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。

　　此外，2022年住建部等三部委發(fā)布了《關(guān)于規范商品房預售資金監管的意見(jiàn)》（建房〔2022〕16號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），對預售資金監管提出了明確的要求。對照要求，現行規定大多數是一致的，但在監管銀行招標確定、進(jìn)一步明確監管銀行責任等方面仍需要完善。

　　綜合上述因素，需要制定新的預售資金監管政策。

　　二、《方案》重點(diǎn)內容

　　《辦法》共有九章三十二條，包括總則、監管部門(mén)和實(shí)施機構、監管銀行、監管賬戶(hù)、監管額度、資金收存和撥付、應急機制、監督管理及附則等，涵蓋了預售資金監管各個(gè)方面，在保留原本政策優(yōu)勢的基礎上，進(jìn)一步優(yōu)化升級。

　?。ㄒ唬┗究蚣鼙３植蛔?。一是監管模式不變，繼續延續“政府監管，銀行配合”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行、實(shí)施機構三方監管協(xié)議的模式。二是監管重點(diǎn)不變，主要是嚴格監管用于工程建設的預售資金。三是基本做法不變，按棟建立監管額度資金池和動(dòng)態(tài)調整資金池留存比例。四是持續改善營(yíng)商環(huán)境的理念不變，現有監管辦法中支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)在錫經(jīng)營(yíng)的措施只作優(yōu)化不作刪減，如優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以申請降低監管額度和使用銀行保函替代監管額度等條款。

　?。ǘ┻M(jìn)一步明確監管責任?！掇k法》細化明確了監管部門(mén)、實(shí)施機構和監管銀行各自職責和工作要求，監管部門(mén)間建立聯(lián)動(dòng)工作機制，實(shí)施機構按照分類(lèi)分檔、動(dòng)態(tài)調整原則加強對重點(diǎn)項目監管，監管銀行要依法依規履行監管職責和監管協(xié)議。

　?。ㄈ┱{整監管銀行確定方式。嚴格按照《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會(huì )關(guān)于規范商品房預售資金監管的意見(jiàn)》中通過(guò)公開(kāi)招標方式確定監管銀行的工作要求，明確了公開(kāi)招標的實(shí)施單位、招標對象、服務(wù)期限、對外公示等。實(shí)施招標制度可進(jìn)一步規范監管銀行行為。

　?。ㄋ模┨剿鹘睓C制。針對當下房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的風(fēng)險，結合部分問(wèn)題樓盤(pán)處置的地方經(jīng)驗，進(jìn)一步形成制度化、規范化的政策措施。因不可抗力造成項目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的，需要提前使用監管資金化解穩定風(fēng)險的，以及處置停工、爛尾等問(wèn)題樓盤(pán)的三類(lèi)情況，分別明確了應急措施，有利于推動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險化解。

　?。ㄎ澹┨剿鞑町惢O管措施。主要是對沒(méi)有存續開(kāi)發(fā)貸款、土地抵押、在建工程抵押及股權質(zhì)押等低風(fēng)險項目，進(jìn)一步降低監管額度，優(yōu)先支持低杠桿、低風(fēng)險、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

　?。┻m時(shí)關(guān)注可能存在的抽逃開(kāi)發(fā)貸風(fēng)險。對《辦法》實(shí)施后開(kāi)工建設的項目，通過(guò)共享商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸發(fā)放信息，使得發(fā)放的監管資金和開(kāi)發(fā)貸款資金總額不超過(guò)合理支出額度，倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)貸款優(yōu)先用于施工建設，保障項目建設資金。

　　關(guān)聯(lián)閱讀： 市政府關(guān)于印發(fā)無(wú)錫市市區商品房預售資金監管辦法的通知 

來(lái)源：無(wú)錫市人民政府