無(wú)錫市物業(yè)管理條例

　?。?015年4月29日無(wú)錫市第十五屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十三次會(huì )議通過(guò) 2015年5月29日江蘇省第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十六次會(huì )議批準 根據2021年8月26日無(wú)錫市第十六屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第四十一次會(huì )議通過(guò)，2021年9月29日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十五次會(huì )議批準的《無(wú)錫市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于修改〈無(wú)錫市物業(yè)管理條例〉的決定》修正）

 

目 錄

　　第一章 總則

　　第二章 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第四章 物業(yè)服務(wù)

　　第五章 物業(yè)的使用和維護

　　第六章 舊住宅小區物業(yè)管理

　　第七章 拆遷安置房小區物業(yè)管理

　　第八章 法律責任

　　第九章 附則

 

第一章 總則

　　第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理及其監督管理活動(dòng),適用本條例。

　　第三條 市、縣級市、區人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導和組織，制定和落實(shí)扶持政策，建立物業(yè)管理目標責任機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　街道辦事處（鎮人民政府）應當明確負責物業(yè)管理的部門(mén)，配備專(zhuān)職工作人員，并履行以下職責：

　?。ㄒ唬┙M織、指導業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉、換屆和物業(yè)管理委員會(huì )組建；

　?。ǘ┲笇?、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )依法履行職責；

　?。ㄈ┲笇飿I(yè)承接查驗及物業(yè)管理項目的交接；

　?。ㄋ模┍O督、指導物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)；

　?。ㄎ澹┙y籌協(xié)調、監督指導轄區內其他物業(yè)管理活動(dòng)；

　?。┞鋵?shí)舊住宅小區、拆遷安置房小區管理工作。

　　社區居（村）民委員會(huì )應當協(xié)助、配合街道辦事處（鎮人民政府）開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作，發(fā)揮黨建引領(lǐng)下的社區居（村）民委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調運行機制在社區治理中的作用。

　　第四條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲贫ㄎ飿I(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；

　?。ǘ┲笇?、監督縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)管理的監督管理工作；

　?。ㄈ┲笇?、監督住宅專(zhuān)項維修資金的籌集、管理和使用；

　?。ㄋ模┙⒔∪珮I(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )成員培訓制度；

　?。ㄎ澹┲贫ㄅR時(shí)管理規約、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標準；

　?。┙⒔y一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統；

　?。ㄆ撸┲笇袠I(yè)協(xié)會(huì )制定和實(shí)施自律性規范；

　?。ò耍?shí)施物業(yè)管理方面的其他監督管理職責。

　　區物業(yè)管理行政主管部門(mén)履行下列職責：

　?。ㄒ唬┴瀼貓绦形飿I(yè)管理相關(guān)政策和制度；

　?。ǘ┍O督管理轄區內物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員；

　?。ㄈ┴撠熭爡^內住宅專(zhuān)項維修資金的籌集、管理（梁溪區、濱湖區、新吳區除外）、審批和使用；

　?。ㄋ模┙M織對轄區內業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )成員開(kāi)展培訓；

　?。ㄎ澹┲笇Ы值擂k事處（鎮人民政府）實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作；

　?。┞鋵?shí)物業(yè)管理方面的其他監督管理職責。

　　縣級市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當履行本條第一款第一項、第四項至第七項和第二款規定的職責。

　　發(fā)展改革、民政、財政、自然資源規劃、城市管理、公安、市政園林、人民防空等相關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，共同做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監督管理工作。

　　第五條 市、縣級市、區人民政府應當建立物業(yè)管理協(xié)調機制，協(xié)調解決物業(yè)管理重大問(wèn)題。

　　街道辦事處（鎮人民政府）應當會(huì )同縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)建立由社區居（村）民委員會(huì )、公安派出所、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)人、建設單位等參與的聯(lián)席會(huì )議制度。聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集，協(xié)調處理業(yè)主委員會(huì )選舉、換屆和物業(yè)服務(wù)人交接過(guò)程中出現的問(wèn)題，以及其他重大物業(yè)管理糾紛。

　　建立健全人民調解、行業(yè)調解、行政調解、司法調解等相銜接的多元糾紛解決機制，調處、化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

　　第六條 突發(fā)事件應對期間，物業(yè)服務(wù)人應當執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作；街道辦事處（鎮人民政府）應當指導物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展應對工作，并給予物資和資金支持。

　　對于物業(yè)服務(wù)人執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規范，培訓從業(yè)人員，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　

第二章 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )

　　第八條 符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　籌備組由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮人民政府）、建設單位、公安派出所、社區居（村）民委員會(huì )等派員組成?；I備組人數應當為五至十一人的單數，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十?；I備組組長(cháng)由街道辦事處（鎮人民政府）指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處（鎮人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮人民政府）協(xié)調解決。

　　籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法應當由街道辦事處（鎮人民政府）征求全體業(yè)主意見(jiàn)后確定。

　　第九條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主，街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會(huì )應當參與指導,對業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決情況進(jìn)行監督。

　　業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )的，在業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前，應當就會(huì )議議題征集業(yè)主意見(jiàn)；涉及事項需要業(yè)主書(shū)面投票表決的，應當征得業(yè)主本人對表決意見(jiàn)的簽字確認。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)電子投票系統進(jìn)行表決。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當制定電子投票管理辦法。

　　第十條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )成員的辦法。

　　第十一條 業(yè)主委員會(huì )成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會(huì )成員候選人的資格應當符合法律、法規的規定和業(yè)主大會(huì )議事規則的約定。業(yè)主委員會(huì )成員候選人名單應當予以公示，當選人名單應當予以公布。

　　業(yè)主委員會(huì )成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第十二條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當對街道辦事處（鎮人民政府）物業(yè)管理工作人員、社區居（村）民委員會(huì )相關(guān)人員、業(yè)主大會(huì )籌備組成員、業(yè)主委員會(huì )成員、物業(yè)管理委員會(huì )成員進(jìn)行物業(yè)管理法律、法規和業(yè)務(wù)知識培訓，提高物業(yè)管理水平。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )應當按照物業(yè)管理相關(guān)法律、法規和本條例等有關(guān)規定履行職責。

　　業(yè)主委員會(huì )成員不得實(shí)施下列行為：

　?。ㄒ唬┨摌?、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料，拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì )換屆交接工作；

　?。ǘ┥米允褂脴I(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章；

　?。ㄈ┻`反業(yè)主大會(huì )議事規則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄋ模I(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

　?。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息；

　?。┣趾I(yè)主合法權益的其他行為。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì )未按照業(yè)主大會(huì )議事規則組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，街道辦事處（鎮人民政府）可以督促限期召開(kāi)；業(yè)主委員會(huì )不能正常開(kāi)展工作的，由街道辦事處（鎮人民政府）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議對業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行調整。

　　業(yè)主委員會(huì )任期內成員出缺的，按照法律、法規以及業(yè)主大會(huì )議事規則規定遞補或者重選。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應當書(shū)面告知街道辦事處（鎮人民政府）。

　　街道辦事處（鎮人民政府）應當指導、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。換屆選舉小組人員的構成參照業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )期間，業(yè)主委員會(huì )不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同管理事項，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專(zhuān)項維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。

　　業(yè)主委員會(huì )逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處（鎮人民政府）指導、協(xié)助業(yè)主，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )，并辦理交接手續。新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮人民政府）協(xié)助移交。

　　新一屆業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，向物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）備案。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì )應當對工作經(jīng)費及其所管理的公共收益的收支情況建立財務(wù)管理制度，妥善保管收支原始憑證以及相關(guān)會(huì )計資料，至少每半年公布一次工作經(jīng)費、公共收益的使用情況。

　　由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意，或者存在管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則約定的其他情形，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )應當委托專(zhuān)業(yè)機構對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費、公共收益等進(jìn)行審計。

　　業(yè)主委員會(huì )拒絕按照前款規定進(jìn)行審計的，街道辦事處（鎮人民政府）可以督促審計。

　　審計結果應當向全體業(yè)主公示，審計費用可以在公共收益中列支。

　　第十八條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì )代行業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )職責：

　?。ㄒ唬┎痪邆涑闪I(yè)主大會(huì )條件的；

　?。ǘ┚邆涑闪I(yè)主大會(huì )條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能成立的；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì )不履行職責達一年以上、無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì )，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鎮人民政府）多次指導后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的。

　　第十九條 物業(yè)管理委員會(huì )由街道辦事處（鎮人民政府）組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮人民政府）、公安派出所、社區居（村）民委員會(huì )、建設單位等派員組成。

　　物業(yè)管理委員會(huì )人數應當為七到十一人的單數，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處（鎮人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì )組建的具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定。

　　物業(yè)管理委員會(huì )成員應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

　　第二十條 物業(yè)管理委員會(huì )成立之日起三十日內應當告知物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)管理委員會(huì )的指導和監督。

　　第二十一條 物業(yè)管理委員會(huì )應當依法履行職責。

　　物業(yè)管理委員會(huì )代行業(yè)主大會(huì )職責的，作出決定前，應當征求全體業(yè)主意見(jiàn)；作出決定后，應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示，公示時(shí)間不少于三十日。

　　物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十二條 物業(yè)管理委員會(huì )代行業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )職責期間，街道辦事處（鎮人民政府）對能夠成立業(yè)主大會(huì )的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會(huì )；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，應當指導選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)三年。期滿(mǎn)仍未成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道辦事處（鎮人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。

　　第二十三條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法作出的決定對業(yè)主具有法律約束力。

　　業(yè)主應當遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法作出的決定。

　　

第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十四條 新建物業(yè)項目明顯分割成多個(gè)獨立區域，并且配套設施設備、物業(yè)服務(wù)用房等各自獨立配置的，可以確定為多個(gè)獨立的物業(yè)管理區域。

　　已經(jīng)投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區域的，由物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處（鎮人民政府）征求業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區域，并予以公告。

　　第二十五條 新建住宅以及用于銷(xiāo)售的非住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。

　　第二十六條 新建物業(yè)建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十七條 新建物業(yè)在辦理商品房預（銷(xiāo)）售許可證前，建設單位應當按照規定向物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理物業(yè)管理區域劃分、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約等備案手續。

　　物業(yè)管理區域劃分方案經(jīng)備案后不得擅自變更。

　　第二十八條 建設單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。

　　第二十九條 物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證中載明，并在辦理商品房預（銷(xiāo)）售許可證之前予以確定。

　　新建住宅物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)用房，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置；新建用于銷(xiāo)售的物業(yè)管理區域內物業(yè)均為非住宅的，建設單位應當按照地上總建筑面積千分之三的比例配置，最高不超過(guò)五百平方米。物業(yè)服務(wù)用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　新建用于銷(xiāo)售的物業(yè)管理區域內物業(yè)有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標準配置物業(yè)服務(wù)用房；住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業(yè)的標準配置物業(yè)服務(wù)用房。

　　第三十條 建設單位在辦理商品房預（銷(xiāo)）售許可證時(shí)，市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當對物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。

　　建設單位在組織竣工驗收時(shí)，應當通知市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門(mén)參加。

　　物業(yè)服務(wù)用房的用途不得擅自變更。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備按照規定程序進(jìn)行查驗，查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協(xié)議，辦理物業(yè)交接手續；對發(fā)現的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設單位提出整改意見(jiàn)，并協(xié)助相關(guān)管理部門(mén)督促落實(shí)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法辦理承接查驗備案手續，并將承接查驗情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　物業(yè)承接查驗的費用由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。無(wú)約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

　　

第四章 物業(yè)服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應當具有法人資格。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目的，應當持企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、誠信證明等材料向物業(yè)所在地的市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)項目實(shí)行項目經(jīng)理責任制。物業(yè)服務(wù)人在派出項目經(jīng)理后應當按照規定報物業(yè)所在地的物業(yè)管理機構備案。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)人應當將下列信息在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示并及時(shí)更新：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)人項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

　?。ㄈ┌刃蚬芾?、設備維護、公共能耗費用分攤等內容的服務(wù)報告；

　?。ㄋ模┢渌麘敼镜男畔?。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)人應當參照物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的合同示范文本簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)人應當按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)，遵守有關(guān)技術(shù)標準、專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范，及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符原則。

　　未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準和收費標準不得擅自調整。

　　第三十七條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)人可以通過(guò)上門(mén)催交等方式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將管理規約內容、物業(yè)服務(wù)收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，轉讓人應當與物業(yè)服務(wù)人結清物業(yè)服務(wù)費用；受讓人應當在辦理權屬登記后三十日內，將物業(yè)權屬轉移情況、物業(yè)服務(wù)費用結算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)人。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)人根據物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規規定，利用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有部分、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。

　　公共收益可以根據業(yè)主大會(huì )決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充住宅專(zhuān)項維修資金，以及彌補物業(yè)服務(wù)費不足等其他需要。前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益的使用管理由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　公共收益由物業(yè)服務(wù)人代管的，應當單獨列賬，接受業(yè)主委員會(huì )的監督；由業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應當以業(yè)主委員會(huì )名義開(kāi)設公共收益賬戶(hù)，接受社區居（村）民委員會(huì )的監督。

　　公共收益的收支情況應當每半年在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。前期物業(yè)服務(wù)結束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對公共收益收支情況進(jìn)行審計，并將審計結果在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區域，與業(yè)主委員會(huì )或者被選聘的物業(yè)服務(wù)人辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮人民政府）備案。

　　因維護保養不當等原因導致消防、電梯等共用設施設備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)人應當履行修復責任或者承擔相應費用。

　　第四十條 市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價(jià)體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用管理辦法，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行定期檢查。

　　市、縣級市物業(yè)管理機構具體負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理誠信信息收集、核查與匯總，建立行業(yè)誠信信息系統，并對物業(yè)服務(wù)公眾滿(mǎn)意度進(jìn)行測評。

　　街道辦事處（鎮人民政府）應當協(xié)助開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信系統信息采集工作。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定、技術(shù)標準、專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范等提供物業(yè)服務(wù)被認定為失信行為的，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統；損害業(yè)主權益的，應當承擔相應法律責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，兩年內不得申報各類(lèi)物業(yè)服務(wù)示范項目，物業(yè)管理行政主管部門(mén)不予開(kāi)具誠信證明：

　?。ㄒ唬┰谖飿I(yè)管理招投標活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標的；

　?。ǘ㈨椖康娜课飿I(yè)服務(wù)轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)肢解后分別轉委托給第三人的；

　?。ㄈ┍唤馄负缶懿怀烦鑫飿I(yè)管理區域，或者撤出時(shí)未按照規定辦理交接手續，或者非法進(jìn)駐造成物業(yè)管理混亂的。

　　第四十二條 物業(yè)項目經(jīng)理有下列嚴重失信行為之一的,應當錄入項目經(jīng)理誠信信息系統，所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統：

　?。ㄒ唬_取、挪用或者侵占專(zhuān)項維修資金的；

　?。ǘ┥米愿淖兾飿I(yè)管理區域內物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設施設備用途的；

　?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地的；

　?。ㄋ模┥米岳梦飿I(yè)管理區域內業(yè)主共有部分、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

　?。ㄎ澹┮蚬芾硎氃斐扇藛T傷亡、財產(chǎn)損失等重大責任事故的；

　?。┍话l(fā)展改革部門(mén)認定為亂收費或者收費不規范且未整改的；

　?。ㄆ撸┎扇⊥Ｖ构╇?、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費的；

　?。ò耍┏鍪?、泄露或者非法提供業(yè)主信息的；

　?。ň牛p害業(yè)主或者公共利益情節嚴重的；

　?。ㄊ┻`反法律、法規規定和合同約定的其他行為。

　　第四十三條 失信行為的認定依據和標準按照國家和省有關(guān)規定執行。

　　第四十四條 業(yè)主應當遵守管理規約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

　　業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用檔案。

　　第四十五條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）應當加強對本轄區內物業(yè)服務(wù)情況的監督檢查，并及時(shí)共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理信息、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區域劃分、承接查驗備案等信息。

　　

第五章 物業(yè)的使用和維護

　　第四十六條 建設單位應當對所售物業(yè)承擔質(zhì)量保修責任，對在質(zhì)量保修期內發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題履行保修義務(wù)，并依法承擔相應的賠償責任。

　　第四十七條 物業(yè)管理區域內的公建配套設施交付使用后，由接收單位進(jìn)行維護保養。

　　物業(yè)管理區域內的公建配套設施不得擅自改變使用功能。

　　第四十八條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

　　建設單位應當向全體業(yè)主公布車(chē)位、車(chē)庫的處分情況。未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主。業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租，期滿(mǎn)后可以?xún)?yōu)先續租。在首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內業(yè)主的購買(mǎi)和承租需要后還有多余車(chē)位、車(chē)庫的，可以出租給本物業(yè)管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

　　車(chē)位、車(chē)庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車(chē)需求，按照比例劃出可供租售的車(chē)位、車(chē)庫，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示；小區整體交付前，只能向每戶(hù)業(yè)主出售一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫；小區整體交付后，在確保未銷(xiāo)售房屋每戶(hù)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫的情形下，剩余車(chē)位、車(chē)庫可以按照規定出售。

　　第四十九條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)規劃用途；

　?。ǘp壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構，將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房；

　?。ㄈ┻`反規定出租房屋；

　?。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀(guān)；

　?。ㄎ澹p壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

　?。┐娣乓兹?、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規定的物品；

　?。ㄆ撸┲圃斐^(guò)規定標準的噪聲、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

　?。ò耍┤我鈼壷美?、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

　?。ň牛┣终季G地、毀壞綠化和綠化設施；

　?。ㄊ┥米詳[攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車(chē)輛；

　?。ㄊ唬┥米栽诮ㄖ?、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；

　?。ㄊ┓?、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)主管部門(mén)處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害其合法權益的行為，可以依法提起訴訟；業(yè)主委員會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

　　第五十條 市、縣級市、區相關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，負責物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內相關(guān)違法行為。

　　城市管理部門(mén)負責違法搭建、占道擺攤、損壞綠地、有關(guān)社會(huì )生活噪聲超標等監督檢查。

　　住房和城鄉建設部門(mén)負責建設單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等監督檢查。

　　公安機關(guān)負責治安、技防、養犬、車(chē)輛停放、室內居民噪聲等監督檢查。

　　消防救援機構負責火災預防、火災撲救等消防監督管理工作。

　　市政園林部門(mén)負責供水、排水、功能照明、燃氣等監督檢查。

　　市場(chǎng)監管部門(mén)負責無(wú)照經(jīng)營(yíng)的監督檢查，電梯安全運行等監督檢查，物業(yè)服務(wù)收費的監督檢查。

　　第五十一條 建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記之前，將首期住宅專(zhuān)項維修資金一次性交存至住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，并在物業(yè)交付使用或者辦理房屋所有權轉移登記時(shí)，根據專(zhuān)有部分面積按照同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期住宅專(zhuān)項維修資金由建設單位承擔。

　　公有住房售房單位在出售公有住房時(shí)，應當將首期住宅專(zhuān)項維修資金一次性交存至住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專(zhuān)項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸全體業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區域住宅專(zhuān)項維修資金管理。

　　第五十二條 住宅專(zhuān)項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶(hù)賬滾存資金（利息）和必要管理費用外，剩余部分納入住宅專(zhuān)項維修資金滾存使用。

　　第五十三條 住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)項用于國家規定的保修期屆滿(mǎn)后物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從住宅專(zhuān)項維修資金中列支:

　?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用；

　?。ǘ┮婪☉斢上嚓P(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔的維修、養護費用；

　?。ㄈ┮蛉藶閾p壞以及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;

　?。ㄋ模└鶕飿I(yè)服務(wù)合同約定應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的維修、養護費用；

　?。ㄎ澹┪唇?jīng)業(yè)主大會(huì )表決同意的新增、新建配套設施、設備所需的費用；

　?。┮婪ú坏昧兄У钠渌M用。

　　第五十四條 物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造工程決算應當向全體業(yè)主公示；使用資金超過(guò)一定金額的，應當接受具有相應資質(zhì)的中介機構組織審價(jià)，審價(jià)結果應當公示。

　　物業(yè)共有部分、共用設施設備維修、更新和改造工程的鑒定、監理、咨詢(xún)、審價(jià)等費用應當列入工程成本。

　　第五十五條 發(fā)生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側外立面脫落、電梯故障、消防設施損壞、專(zhuān)用排水設施功能故障或者其他危及房屋、人身財產(chǎn)安全情形等緊急情況下，需要動(dòng)用住宅專(zhuān)項維修資金，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )可以依法申請使用住宅專(zhuān)項維修資金，報縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)核準。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過(guò)程協(xié)調監管以及竣工后的驗收工作。

　　

第六章 舊住宅小區物業(yè)管理

　　第五十六條 本條例所稱(chēng)舊住宅小區，是指建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務(wù)設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區，具體范圍由市、縣級市人民政府確定并公布。

　　第五十七條 對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區，縣級市、區人民政府應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，在屋面維修、外墻防滲、路面維修、市政管網(wǎng)改造、功能照明改造、環(huán)衛設施改造、綠化改造、技防設施建設、消防設施建設、停車(chē)位增設等基礎性設施和公共服務(wù)設施方面統籌推進(jìn)整治改造工作。

　　第五十八條 舊住宅小區的電梯應當按照規定定期維護、保養和檢驗；存在安全隱患的，應當及時(shí)維修、改造和更新。

　　建立專(zhuān)項用于電梯維修資金歸集制度前投入使用的舊住宅小區電梯，其更新改造具體辦法由市、縣級市人民政府另行制定。

　　第五十九條 縣級市、區人民政府應當建立舊住宅小區長(cháng)效管理機制，街道辦事處（鎮人民政府）負責落實(shí)小區內衛生、綠化、治安、房屋維修等管理，籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)服務(wù)費用。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對舊住宅小區管理的指導和監督。城市管理、公安、市政園林、市場(chǎng)監管等行政管理部門(mén)應當按照各自職責，做好舊住宅小區管理的有關(guān)工作。

　　

第七章 拆遷安置房小區物業(yè)管理

　　第六十條 縣級市、區人民政府負責本行政區域內拆遷安置房小區物業(yè)管理的領(lǐng)導、協(xié)調、考核工作，逐步推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化。

　　街道辦事處（鎮人民政府）負責本轄區內拆遷安置房小區物業(yè)服務(wù)的組織實(shí)施，協(xié)調、監督本轄區內拆遷安置房小區物業(yè)管理的交接等工作。

　　第六十一條 建設單位在拆遷安置房交付前應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　建設單位應當按照設計和規范要求，將拆遷安置房小區的配套用房和公共設施設備完善到位，及時(shí)交付給接收單位。

　　第六十二條 拆遷安置房小區應當成立物業(yè)管理委員會(huì )，符合條件的應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )。

　　第六十三條 拆遷安置房小區的物業(yè)服務(wù)應當參照物業(yè)服務(wù)等級指導標準，收取相應的物業(yè)服務(wù)費用。

　　拆遷安置房小區的共有部分、共用設施設備的公共收益應當用于物業(yè)服務(wù)支出。

　　縣級市、區人民政府以及街道辦事處（鎮人民政府）應當建立拆遷安置房小區管理服務(wù)經(jīng)費的保障機制。

　　第六十四條 住宅專(zhuān)項維修資金未全部歸集入戶(hù)前，拆遷安置房小區的共有部分、共用設施設備需要維修、更新、改造的，由物業(yè)所在地的縣級市、區人民政府組織落實(shí)。

　　

第八章 法律責任

　　第六十五條 違反本條例第十一條第二款、第十六條第一款規定，未及時(shí)移交有關(guān)財物、檔案資料、印章的，由街道辦事處（鎮人民政府）責令限期改正；造成嚴重后果的，依法追究相應的法律責任。

　　第六十六條 違反本條例第二十九條第二款、第三款規定，建設單位未按照規定配置物業(yè)服務(wù)用房的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處以二十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例第三十一條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告的，由縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期未改正的，處以二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十八條 違反本條例第四十八條第二款規定，按照下列規定給予處罰：

　?。ㄒ唬┙ㄔO單位將未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫不優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區域內業(yè)主，或者將多余車(chē)位、車(chē)庫出租給本物業(yè)區域外使用人的租賃期限超過(guò)六個(gè)月的，由縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，沒(méi)收違法所得；逾期未改正的，并處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　?。ǘ┙ㄔO單位對業(yè)主要求承租的車(chē)位、車(chē)庫只售不租的，由縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期未改正的，處以二十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十九條 違反本條例第四十九條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規定的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)和公安、城市管理等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責依法查處。

　　第七十條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處（鎮人民政府）以及其他有關(guān)部門(mén)和單位的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　

第九章 附則

　　第七十一條 市人民政府及其有關(guān)部門(mén)應當根據本條例制定相關(guān)的具體實(shí)施規定，農村集中居住區物業(yè)管理相關(guān)規定另行制定。

　　第七十二條 本條例自2015年9月1日起施行。

 

　　相關(guān)鏈接：《無(wú)錫市物業(yè)管理條例》政策解讀

來(lái)源：無(wú)錫市住建局