為進(jìn)一步完善物業(yè)管理服務(wù)體系，規范物業(yè)管理行為,優(yōu)化物業(yè)服務(wù)環(huán)境，修訂《無(wú)錫市物業(yè)管理條例》列入2021年立法計劃。目前，《無(wú)錫市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于修改<無(wú)錫市物業(yè)管理條例>的決定》已由無(wú)錫市第十六屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第四十一次會(huì )議于2021年8月26日通過(guò)，經(jīng)江蘇省第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十五次會(huì )議于2021年9月29日批準，自2022年1月1日起施行。

　　一、《條例》修訂的背景和必要性

　　2015年9月，《無(wú)錫市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）頒布施行?！稐l例》實(shí)施以來(lái)，在加快構建物業(yè)服務(wù)體系、健全物業(yè)管理市場(chǎng)監管模式、完善物業(yè)管理工作機制等方面取得了一定的成效，也對規范行業(yè)行為、提升服務(wù)水平、塑造行業(yè)形象起到了積極作用。但隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展，我市物業(yè)管理也存在著(zhù)一些新情況：一是《中華人民共和國民法典》對物業(yè)小區相關(guān)事項應當由業(yè)主共同決定等作出了規定，依據民法典和省物業(yè)條例等上位法的規定，需要對《條例》相關(guān)內容進(jìn)行修改；二是《國務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項的決定》（國發(fā)〔2017〕7號）取消了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)要求，物業(yè)管理行業(yè)監管方式發(fā)生了改變，物業(yè)監督管理手段需要進(jìn)一步完善；三是近年來(lái)物業(yè)管理新問(wèn)題和矛盾不斷出現，困擾了行業(yè)發(fā)展，影響了群眾的滿(mǎn)意度，要求立法修訂呼聲越來(lái)越高，期盼通過(guò)修訂條例進(jìn)一步規范各方關(guān)系，解決新的矛盾。因此，修改《條例》非常必要。

　　二、《條例》修訂的主要內容

　　1.建立多元治理體系

　　隨著(zhù)社會(huì )的快速發(fā)展和業(yè)主需求的不斷提高，物業(yè)管理服務(wù)糾紛呈現老問(wèn)題不斷、新問(wèn)題又出的現狀，涉及人多、面廣、易激化、易突發(fā)群體事件、影響居民正常生活秩序，為了維護社會(huì )穩定，《條例》在建立治理體系方面進(jìn)行了探索和規定。一是發(fā)揮黨建引領(lǐng)下的社區居（村）民委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調運行機制，體現基層社區黨組織在社區治理中的領(lǐng)導作用，完善共建共治共享的社會(huì )治理體系；二是明確了要建立健全人民調解、行業(yè)調解、行政調解、司法調解等相銜接的多元調處化解機制，加強物業(yè)管理矛盾糾紛的調處和化解。

　　2.強化屬地街道職責

　　街道辦事處（鎮人民政府）是最基層的政府部門(mén)，直接負責協(xié)調人民群眾日常糾紛、處理人民群眾各項基層事務(wù)，充分發(fā)揮基層政府部門(mén)作用，有助于物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)得到及時(shí)、有效解決。對此，一是進(jìn)一步明確了街道辦事處（鎮人民政府）應該配備專(zhuān)職工作人員，負責轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)的指導和監督；二是要加強對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的監督指導，對業(yè)主委員會(huì )不能正常工作或者逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處（鎮人民政府）指導、組織調整或者換屆；三是建立突發(fā)事件應對機制，明確在面對疫情等突發(fā)事件期間，街道辦事處（鎮人民政府）指導物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展應對工作，并給予物資和資金支持，物業(yè)服務(wù)人應當積極配合；四是規定物業(yè)管理委員會(huì )任期一般不超過(guò)三年，期滿(mǎn)仍未成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道辦事處（鎮人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。

　　3.明確政府部門(mén)職責

　　物業(yè)管理是一項復雜的系統工程，絕不僅僅是行業(yè)管理就能做到完全覆蓋，《條例》從各政府職能部門(mén)和各級物業(yè)管理行政主管部門(mén)的職責方面進(jìn)行了進(jìn)一步細化明確。一是對市、縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導監督物業(yè)管理活動(dòng)建立職責清單，明確各自職責范圍；二是要求建立統一的物業(yè)管理信用信息系統和業(yè)主電子投票系統，并制定相應的電子投票管理辦法，供業(yè)主大會(huì )進(jìn)行表決；三是要組織對街道辦事處（鎮人民政府）物業(yè)管理工作人員、社區居（村）民委員會(huì )相關(guān)人員、業(yè)主大會(huì )籌備組成員、業(yè)主委員會(huì )成員、物業(yè)管理委員會(huì )成員的培訓；四是對各相關(guān)職能部門(mén)在物業(yè)管理活動(dòng)中承擔的監督管理職責進(jìn)行了進(jìn)一步明確，要求按照各自職責依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。

　　4.調整了對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等的規范

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )作為物業(yè)管理中的重要組成部分，《條例》對其行為的規范進(jìn)行了調整。一是依據《中華人民共和國民法典》的規定，刪除了涉及籌備組成員資格和業(yè)主委員會(huì )資格的設定條件，明確籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法應該由街道辦事處（鎮人民政府）征求全體業(yè)主意見(jiàn)后確定，業(yè)主委員會(huì )成員候選人的資格應當符合法律、法規的規定和業(yè)主大會(huì )議事規則的約定；二是對業(yè)主委員會(huì )成員的行為進(jìn)行了規范，明確了不得實(shí)施的有關(guān)行為，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鎮人民政府）有權責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定；三是規范業(yè)主委員會(huì )財務(wù)管理制度，明確了業(yè)主委員會(huì )應當公布工作經(jīng)費、公共收益的使用情況，并按照規定進(jìn)行審計，對于拒絕審計的，街道辦事處（鎮人民政府）可以督促審計；四是明確了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，業(yè)主應當遵守相關(guān)決定。

　　5.加強對物業(yè)服務(wù)人監管

　　物業(yè)服務(wù)人的行為往往影響和決定了物業(yè)管理服務(wù)的成效，《條例》對物業(yè)服務(wù)人行為的監管進(jìn)行了進(jìn)一步明確。一是明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)公示包含秩序管理、設備維護、公共能耗費用分攤等內容的服務(wù)報告；二是對物業(yè)企業(yè)將項目的全部物業(yè)服務(wù)轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)肢解后分別轉委托給第三人和強行交接引發(fā)矛盾的行為進(jìn)行嚴格禁止和監管；三是明確將物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費及出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息等行為納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統。

　　6.其他重要事項的規定

　　一是依據《中華人民共和國民法典》的規定，在緊急情況下，需要動(dòng)用住宅專(zhuān)項維修資金的，直接由業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法提出申請，報縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)核準，刪除了業(yè)主個(gè)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理委員會(huì )和社區居（村）民委員會(huì )作為應急維修資金申請人的內容；二是依據省條例等相關(guān)規定，增加了在滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內業(yè)主購買(mǎi)和承租需要后，還有多余車(chē)位、車(chē)庫的，可以出租給本物業(yè)管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月的條款，同時(shí)明確了違反本條款的處罰措施。

　　相關(guān)鏈接：無(wú)錫市物業(yè)管理條例

來(lái)源：無(wú)錫市住建局