各市（縣）、區人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

　　為深入推進(jìn)供給側結構性改革，助推“產(chǎn)業(yè)強市”發(fā)展戰略，實(shí)現節地水平和產(chǎn)出效益雙提升，按照市委十三屆五次全會(huì )精神，根據《節約集約利用土地規定》（國土資源部令第61號）和《中共江蘇省委江蘇省人民政府關(guān)于全面推進(jìn)節約集約用地的意見(jiàn)》（蘇發(fā)〔2014〕6號）等相關(guān)法規政策，結合我市實(shí)際，經(jīng)市政府同意，就進(jìn)一步加強市區工業(yè)用地供應管理提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

　　一、優(yōu)化供地管理機制

　　以進(jìn)一步提升節約集約用地水平、提高土地資源配置效益、保障項目用地及時(shí)供應為目標，調整優(yōu)化工業(yè)用地供應管理機制。

　?。ㄒ唬┙⒐I(yè)項目評審決策機制。各區人民政府應當結合各自實(shí)際，建立健全由區人民政府（管委會(huì )）牽頭，區發(fā)改、經(jīng)信、規劃、住建、環(huán)保和國土等部門(mén)共同參與的工業(yè)項目評審決策機制，并明確召集單位，討論確定新的工業(yè)項目供地的初步方案，包括工業(yè)用地供應方式、起始地價(jià)、供應期限和先期租賃期滿(mǎn)轉為出讓?zhuān)ㄗ赓U）土地時(shí)必須達到的畝均稅收水平等產(chǎn)出條件、簽訂產(chǎn)出監管協(xié)議的責任主體及產(chǎn)出監管協(xié)議的主要內容等。

　?。ǘ┙⑹?、區兩級審核機制。按照“以區為主，市區聯(lián)動(dòng)”的原則，對工業(yè)用地出讓?zhuān)ㄗ赓U）審批機制進(jìn)行優(yōu)化，各區人民政府負責完成工業(yè)項目的準入評審和土地供應的初審工作，市國土局審核后予以供應。

　?。ㄈ?shí)行“雙合同”管理機制。建立土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同與產(chǎn)出監管協(xié)議并舉的“雙合同”管理制度。新增工業(yè)用地掛牌成交后，在市國土局與競得人簽訂出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同前，各區人民政府（管委會(huì )）或其指定機構應與土地競得人簽訂產(chǎn)出監管協(xié)議；競得人如在地塊掛牌文件約定的期限內未完成土地租賃合同和產(chǎn)出監管協(xié)議的簽訂，視作地塊不成交，須承擔相應的違約責任。土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同和產(chǎn)出監管協(xié)議二者之一提前終止的，則相應的合同或監管協(xié)議也自動(dòng)終止。產(chǎn)出監管協(xié)議重點(diǎn)明確用地期限內的畝均稅收、畝均銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)投資強度等指標，以及用地單位未達到產(chǎn)出要求收回土地或繼續簽訂租賃合同的條件。

　?。ㄋ模┙a(chǎn)出評估監管機制。要依據產(chǎn)出監管協(xié)議和土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同約定，按照“誰(shuí)提出、誰(shuí)負責、誰(shuí)監管”的原則，在項目達產(chǎn)、出讓?zhuān)ㄗ赓U）年期到期（到期評估考核）等階段，組織對項目畝均稅收等重要指標實(shí)施情況進(jìn)行評估考核，對達到或沒(méi)有達到約定要求的，按相關(guān)規定進(jìn)行管理。

　　二、嚴格用地準入條件

　　調整提高工業(yè)用地供應市場(chǎng)準入條件，工業(yè)、倉儲用地（不兼容其他用途）供應必須符合以下要求：

　?。ㄒ唬┓蠂?、省和市的產(chǎn)業(yè)政策，符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、環(huán)境保護規劃等相關(guān)規劃，符合供地政策。

　?。ǘ┕氨仨毭鞔_畝均稅收等產(chǎn)出指標，原則上必須達到企業(yè)投產(chǎn)三年后畝均稅收不低于30萬(wàn)元（其中省級以上開(kāi)發(fā)區原則上不低于40萬(wàn)元）的要求。各地可根據各自實(shí)際按照國民經(jīng)濟行業(yè)分類(lèi)確定分行業(yè)畝均產(chǎn)出指標，報市人民政府批準后實(shí)施。如需對工業(yè)企業(yè)拆遷安置、存量工業(yè)用地補辦手續的項目畝均稅收等產(chǎn)出指標單獨設置標準的應同時(shí)報批。

　?。ㄈ﹫猿止澕s集約用地，供地規模不得突破《江蘇省建設用地指標》。

　?。ㄋ模?shí)施先期租賃供應方式。除市級以上重大項目、注冊資金人民幣6千萬(wàn)元以上項目、注冊資金美元1千萬(wàn)以上（或等額外幣）外資項目、標準廠(chǎng)房，以及電廠(chǎng)、燃氣、給排水、垃圾焚燒、污水處理等特殊類(lèi)型工業(yè)外，其余新增工業(yè)項目一律實(shí)施先期租賃的供應方式。先租后讓、短期租賃轉長(cháng)期租賃等方式供應土地時(shí)，應當依法采取招標、拍賣(mài)、掛牌方式。

　?。ㄎ澹┏鲎寳l件不得設置唯一性、排他性等影響市場(chǎng)公平的要求。對因經(jīng)濟轉型、產(chǎn)業(yè)升級、節約集約等需要，在工業(yè)用地出讓公告及相關(guān)出讓文件中可設置產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、產(chǎn)出效率、生產(chǎn)技術(shù)和節能環(huán)保等要求。其他情形，可納入產(chǎn)出監管協(xié)議，隨工業(yè)用地出讓公告一并發(fā)布。

　　三、實(shí)施差別化供應方式

　　為確保市場(chǎng)準入條件在規定的時(shí)間內實(shí)現，工業(yè)用地供應采用先期租賃的供應方式，即先短期租賃，經(jīng)達產(chǎn)考核后再辦理長(cháng)期供應的方式。

　?。ㄒ唬┫茸夂笞?/p>

　　在工業(yè)用地供應時(shí)，按照市場(chǎng)準入條件，設定一定的產(chǎn)出要求，先以租賃方式向使用者供應土地，承租人在租賃期間開(kāi)發(fā)、利用土地，經(jīng)評估考核達到約定的畝均稅收水平等產(chǎn)出要求后，可以申請將租賃土地轉為出讓土地。

　?。ǘ┒唐谧赓U轉長(cháng)期租賃

　　對先以短期租賃方式供應土地的，承租人在租賃期間開(kāi)發(fā)、利用土地，經(jīng)評估考核達到約定的畝均稅收水平等產(chǎn)出條件后，可以申請將短期租賃土地轉為長(cháng)期租賃。

　　以先租后讓方式供應土地的，城鄉規劃主管部門(mén)應就整個(gè)地塊出具規劃文本，明確各項規劃參數；經(jīng)評估考核后工業(yè)用地承租人要求將部分租賃土地轉為出讓土地的，須征得城鄉規劃主管部門(mén)同意后方可辦理協(xié)議出讓手續。

　　先租后讓最高年限50年，短期租賃轉長(cháng)期租賃使用期限最高20年。以先租后讓、短期租賃轉長(cháng)期租賃等方式供應土地的，出讓?zhuān)ㄗ赓U）年限還須扣除先期租賃使用年限。

　　四、規范用地供應要求

　?。ㄒ唬┖侠泶_定用地年期。采取先租后讓、短期租賃轉長(cháng)期租賃等方式供應土地的，先期租賃土地年期一般不超過(guò)5年。采取先租后讓方式供應土地的，出讓年期原則上按20年設定；畝均稅收等達產(chǎn)考核指標超過(guò)控制指標50%以上的，出讓年期可以按照企業(yè)意愿延長(cháng)到30年；超過(guò)控制指標100%以上的，可以延長(cháng)到40年；超過(guò)控制指標200%以上的，可以延長(cháng)到50年。

　?。ǘ┮幏洞_定土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）起始價(jià)。各區人民政府應制訂本地區工業(yè)用地最高年期出讓基準價(jià)格，并報市國土局備案。以先租后讓、短期租賃轉長(cháng)期租賃等方式供應土地的，先期租賃每年租金按不低于最高年期出讓地價(jià)的2%確定，先期租賃5年租金簽訂租賃合同時(shí)一次性支付。以上述方式供應土地的，20年、30年、40年期土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）價(jià)格按不低于最高年限地價(jià)0.4、0.6、0.8系數確定。協(xié)議出讓價(jià)格為出租時(shí)點(diǎn)設定的出讓年期土地出讓金總額扣除已繳納租金后的差價(jià)。

　?。ㄈ┮幏度莘e率管理。工業(yè)用地容積率原則上不得低于1.0，標準廠(chǎng)房容積率不得低于1.6；由于產(chǎn)業(yè)特殊確需低于上述1.0的，由區工業(yè)項目決策機構討論確定。

　?。ㄋ模┕膭罱ㄔO高標準廠(chǎng)房。對功能齊全、設施先進(jìn)的四層及以上并配工業(yè)電梯的標準廠(chǎng)房工業(yè)用地，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)按不低于所在地等別相對應全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準的70% 執行。對現有工業(yè)用地在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

　?。ㄎ澹┲С滞馍掏顿Y項目用地。外商投資企業(yè)與內資企業(yè)同等適用相關(guān)用地政策。繼續對集約用地的鼓勵類(lèi)外商投資工業(yè)項目?jì)?yōu)先供應土地，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準的70％執行。

　?。┕膭畋P(pán)活存量土地。鼓勵消化批而未供土地和盤(pán)活存量低效用地，市人民政府按照各區上一年度消化批而未供土地和盤(pán)活存量低效用地的數量給予5%的新增建設用地計劃獎勵。

　?。ㄆ撸┮幏豆I(yè)用地轉讓。標準廠(chǎng)房類(lèi)工業(yè)用地分割轉讓、分割抵押不得突破最小規劃單元。其他工業(yè)用地原則上必須整體持有、整體抵押，如需分割轉讓、分割抵押必須符合城鄉規劃并經(jīng)區人民政府批準。先期租賃的工業(yè)用地，自土地使用權租賃合同簽訂之日起5年內不得轉讓、轉租、抵押；達產(chǎn)考核不達標的工業(yè)項目，在整改的2年內，土地使用權不得轉讓、轉租、抵押。

　　五、明確考核評估要求

　　新增工業(yè)項目達產(chǎn)或既有工業(yè)項目土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）期滿(mǎn)，各區人民政府（管委會(huì )）或其指定機構要組織對用地單位執行產(chǎn)出監管協(xié)議情況進(jìn)行以畝均稅收為核心指標的評估考核，根據考核結果作出相應的處置，并向市國土局提出地塊處置的具體建議。

　?。ㄒ唬?jīng)考核評估達標的工業(yè)項目，辦理租賃土地轉相應年期出讓或長(cháng)期租賃續期手續。

　?。ǘ?jīng)評估考核不達標的工業(yè)項目，畝均稅收、畝均銷(xiāo)售收入等達產(chǎn)指標低于產(chǎn)出監管協(xié)議約定的最低標準的，可以按照實(shí)際差額部分占約定最低標準的比例，要求用地單位支付相當于同比例土地出讓價(jià)款的違約金，并給予企業(yè)2年的整改期限，按原租金標準辦理續租手續。先期租賃土地經(jīng)整改后考核仍然達不到約定條件的，可按照合同約定收回土地使用權，地上建（構）筑物經(jīng)評估后有償收回；也可續簽5年期的租賃合同，租金標準按照簽訂租賃合同時(shí)點(diǎn)評估討論確定地價(jià)的2倍約定；或由企業(yè)按照產(chǎn)出監管協(xié)議約定的畝均稅收水平補足差額后簽訂5年期的租賃合同，租金標準按照簽訂租賃合同時(shí)點(diǎn)評估討論確定的地價(jià)約定。出讓土地經(jīng)整改后考核仍然達不到約定條件的，可由企業(yè)按照產(chǎn)出監管協(xié)議約定的畝均稅收水平補足差額。

　?。ㄈ┘扔泄I(yè)項目土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）期滿(mǎn)，用地單位申請延續出讓?zhuān)ㄗ赓U）的，按照畝均稅收不低于20萬(wàn)元等產(chǎn)出條件，由各區人民政府（管委會(huì )）或其指定機構組織對用地單位進(jìn)行考核評估。對考核評估達標的工業(yè)項目辦理續期手續，出讓?zhuān)ㄗ赓U）年期原則上按20年設定；對經(jīng)考核評估不達標的工業(yè)項目，可以協(xié)商收回土地使用權，也可簽訂5年期的租賃合同，租金標準按照不低于簽訂租賃合同時(shí)點(diǎn)評估討論確定地價(jià)的2倍約定。

　?。ㄋ模σ蚱髽I(yè)自身原因無(wú)法開(kāi)發(fā)建設或運營(yíng)，或未達到合同約定土地使用條件，經(jīng)考核未通過(guò)的工業(yè)用地，按照合同約定有償或無(wú)償收回土地使用權。對有償收回土地使用權的，按照約定返還剩余年期的土地出讓金或租金。對地上建（構）筑物，由各區人民政府（管委會(huì )）按照監管協(xié)議約定，組織采取無(wú)償收回、殘值補償、評估時(shí)點(diǎn)價(jià)折算或由用地企業(yè)自行恢復原狀等方式處置。

　　六、強化用地供應服務(wù)

　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵嘧赓U和土地使用權出讓都是法定的國有建設用地有償使用方式。國土、規劃、住建、金融、行政審批等部門(mén)要提高審批效率，積極為承租企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，依法保障租賃土地的合法權益，滿(mǎn)足承租企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上的各項合法需求。

　?。ǘ┕I(yè)用地出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同期限屆滿(mǎn)前，除因社會(huì )公共利益或者實(shí)施城市（鄉鎮）總體規劃需要外，不得提前收回土地使用權。因社會(huì )公共利益或者實(shí)施城鄉規劃，確需提前收回土地使用權的，應當依照法定程序報批，并根據國家法規和實(shí)際情況給予企業(yè)補償。

　　本意見(jiàn)自2018年8月1日起施行。江陰市、宜興市可結合各自實(shí)際，參照本意見(jiàn)制定實(shí)施辦法。

　　無(wú)錫市人民政府辦公室

　    　2018年5月24日

　　  （此件公開(kāi)發(fā)布）

責編：法制辦